GModG 2026
Änderungen und Auswirkungen auf Gemeinschaften der Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ordnet die Anforderungen an Heizungen und die energetische Modernisierung von Gebäuden neu. Für Hausverwaltungen entstehen vor allem zusätzliche Aufgaben bei der Beratung von Eigentümern, der Vorbereitung von Beschlüssen, der Dokumentation technischer Anlagen sowie bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung.
Die wichtigste Änderung ist der Wegfall der allgemeinen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Eigentümer können wieder zwischen verschiedenen zulässigen Heizsystemen wählen. Beim Einbau neuer fossiler Anlagen müssen jedoch die spätere Bio-Treppe, CO2-Kosten, Netzentgelte und mögliche Mehrkosten klimafreundlicher Brennstoffe berücksichtigt werden.
Zeitstrahl 2026 bis 2030
Die Änderungen treten stufenweise in Kraft. Der Zeitstrahl zeigt, was in welchem Jahr auf die verwalteten Objekte zukommt.
2026
Freie Heizungswahl
Die allgemeine 65-Prozent-Vorgabe und die besondere Beratungspflicht entfallen. Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig; für neue fossile Anlagen gilt ab 2029 die Bio-Treppe.
2027
Energieausweise und Effizienzklassen
Bei Mietvertragsverlängerungen ist ein gültiger Energieausweis vorzuhalten. Für Nichtwohngebäude gilt die Skala A bis G, für Wohngebäude A bis H. Die Regelungen betreffen auch Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Gebäuden.
2028
Neue CO2-Kostenaufteilung
Bei bestimmten neu eingebauten fossilen Heizungen werden Netzentgelte und CO2-Kosten grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter verteilt. Der energetische Gebäudezustand ist für diese Sonderregelung nicht maßgeblich.
2029
Beginn der Bio-Treppe
Neue fossile Heizungen müssen zunächst mindestens 10 Prozent klimaneutrale Brennstoffe nutzen. Es folgen 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Liefernachweise sind aufzubewahren.
2030
Solarpflicht und Nullemissionsstandard
Neue Wohngebäude benötigen grundsätzlich eine Solaranlage; dies kann auch überdachte Stellplätze am Gebäude betreffen. Bestandswohngebäude bleiben bundesrechtlich grundsätzlich ausgenommen. Für bestimmte Nichtwohngebäude können Vorgaben bereits ab 2028 greifen.
Wegfall der 65 Prozent Regel
Die allgemeine Verpflichtung, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, entfällt. Damit besteht wieder eine größere Auswahl bei der Heiztechnik.
Zulässige Heizungsarten sind insbesondere:
- Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen
- elektrisch betriebene Wärmepumpen
- Biomasse- und Pelletheizungen
- Solarthermieanlagen
- Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen
- hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen
- Stromdirektheizungen
- Hausübergabestationen für Nah- und Fernwärme sowie weitere innovative Lösungen
Auch die besondere Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung sowie bestimmte altersabhängige Betriebsverbote entfallen. Eine funktionierende Bestandsheizung muss deshalb nicht allein aufgrund ihres Alters ausgetauscht werden.
Trotzdem sollte eine Entscheidung nicht nur nach dem Anschaffungspreis getroffen werden. Bei fossilen Heizungen können insbesondere der CO2-Preis, steigende Netzentgelte, Brennstoffpreise und die Bio-Treppe zu höheren laufenden Kosten führen.
Bio Treppe für neue fossile Heizungen
Die Bio-Treppe betrifft Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Vor diesem Stichtag vorhandene Bestandsanlagen sind grundsätzlich nicht erfasst.
| Ab | Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
| 2045 | vollständig klimaneutrale Brennstoffe |
Als klimaneutrale Brennstoffe kommen insbesondere Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Formen von Wasserstoff infrage. Die Einhaltung muss durch Liefer- und Nachhaltigkeitsnachweise dokumentiert werden.
Bestimmte Kombinationen mit Solarthermie, Wärmepumpen oder Lüftungsanlagen können auf die vorgeschriebenen Anteile angerechnet werden. Vor einer Beschlussfassung sollte fachlich bestätigt werden, ob und in welchem Umfang eine konkrete Anlagenkombination die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.
Grüngas und Grünheizölquote
Neben der Bio-Treppe ist eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote vorgesehen. Sie richtet sich vor allem an Unternehmen, die Gas, Heizöl oder Flüssiggas in den Wärmemarkt bringen.
Die genaue Ausgestaltung steht noch nicht fest. Die Bundesregierung soll hierzu bis zum 1. Dezember 2026 ein gesondertes Gesetz vorlegen. Konkrete Quoten ab 2028 können daher derzeit noch nicht abschließend benannt werden.
Neue Aufteilung der CO2 und Brennstoffkosten
Ab dem 1. Januar 2028 gelten für bestimmte nach dem GModG neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen besondere Regelungen. Grundsätzlich werden folgende Kosten jeweils zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt:
- CO2-Kosten
- bei Gasheizungen anfallende Netzentgelte
- ab 2029 bestimmte Mehrkosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteile
Die Aufteilung erfolgt bei diesen Anlagen unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Für die Mehrkosten biogener Brennstoffe bestehen gesetzliche Begrenzungen. Für andere Heizungsanlagen und ältere Bestandsanlagen bleibt grundsätzlich das bisherige Stufenmodell nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes bestehen.
Änderungen beim Energieausweis
Ab dem 1. Januar 2027 werden Energieausweise an die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie angepasst.
- Bei einer Verlängerung eines Mietvertrags ist ein gültiger Energieausweis vorzuhalten.
- Die Angaben zu Energieverbrauch, Effizienzklassen und Modernisierungsempfehlungen werden erweitert.
- Für Nichtwohngebäude gilt die Effizienzskala A bis G; bei Wohngebäuden bleibt es bei A bis H.
- Die neue Einordnung betrifft auch Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Gebäuden.
- Energieausweise sollen grundsätzlich digital erstellt und aufbewahrt werden.
- Für Nichtwohngebäude sind grundsätzlich Bedarfsausweise vorgesehen.
- Bei Neubauten und größeren energetischen Sanierungen ist ein Bedarfsausweis erforderlich.
- Noch gültige Energieausweise werden durch die Neuregelung nicht automatisch unwirksam.
- Bei Immobilienanzeigen ist künftig der im Energieausweis ausgewiesene Jahres-Primärenergiebedarf anzugeben.
Fehlende oder falsche Pflichtangaben können zu Bußgeldern und wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen führen. Hausverwaltungen sollten deshalb die Gültigkeit und die Angaben aller Energieausweise rechtzeitig überprüfen.
Solarpflicht und Nullemissionsgebäude
Ab dem 1. Januar 2030 müssen neue Gebäude grundsätzlich als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Geeignete Dachflächen neuer Wohngebäude sind grundsätzlich mit Anlagen zur Nutzung von Solarenergie auszustatten. Die Pflicht kann auch überdachte Stellplätze erfassen, die unmittelbar zum Gebäude gehören. Für bestehende Wohngebäude enthält das GModG grundsätzlich keine allgemeine bundesweite Solarpflicht, auch nicht allein wegen einer umfassenden Sanierung.
Für bestimmte Nichtwohngebäude können bereits ab 2028 zusätzliche Anforderungen greifen, insbesondere bei umfassenden Sanierungen. Dabei sind die gesetzlichen Ausnahmen und der konkrete Gebäudetyp zu prüfen.
Landesrechtliche Vorgaben bleiben jedoch bestehen. In Baden-Württemberg können beispielsweise bereits bei Dachsanierungen oder anderen baulichen Maßnahmen zusätzliche Solarpflichten gelten. Bei jedem Objekt müssen deshalb Bundesrecht und Landesrecht gemeinsam geprüft werden.
Für neue öffentliche Gebäude gilt der Nullemissionsstandard bereits ab dem 1. Januar 2028.
Gebäudeautomation bei Nichtwohngebäuden
Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen von mehr als 70 Kilowatt Nennleistung müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System zur Gebäudeautomation und -steuerung ausgestattet werden. Das System soll Energieverbräuche erfassen, überwachen und auswerten sowie Effizienzverluste anzeigen. Ausnahmen können gelten, wenn eine Nachrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Änderungen bei der Förderung
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird fortgeführt, aber angepasst. Nach dem Stand September 2026 gelten insbesondere folgende Änderungen:
- Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent bei einem Haushaltseinkommen unter 30.000 Euro
- 30 Prozent Einkommensbonus bei einem Einkommen bis 40.000 Euro
- 10 Prozent Einkommensbonus bei einem Einkommen bis 50.000 Euro
- zusätzliche Berücksichtigung von Familien durch einen Kinderzuschlag
- Absenkung der maximal förderfähigen Kosten auf zunächst 28.000 Euro
- weitere halbjährliche Absenkung des Förderdeckels um 750 Euro
- zeitliche Streckung und schrittweise Reduzierung des Klimageschwindigkeitsbonus
Förderbedingungen müssen immer vor der Beauftragung und dem Vertragsabschluss geprüft werden. Eine Förderung darf nicht ungeprüft als sicher vorausgesetzt werden.
Auswirkungen auf die Hausverwaltung
Heizungsanlagen und Fristen erfassen
Für jedes Objekt sollte eine vollständige technische Dokumentation geführt werden. Dazu gehören:
- Heizungsart, Brennstoff und technische Leistung
- Einbaujahr und genaues Einbaudatum
- Zustand der Anlage sowie Gemeinschafts- oder Einzelheizung
- Einbau vor oder nach dem 29. Juli 2026
- Einbaugrund wie Modernisierung, Neuausstattung oder Havarie
- Anwendbarkeit und Fristen der Bio-Treppe
- Fachunternehmererklärungen, Brennstoffrechnungen und Nachhaltigkeitsnachweise
Eigentümer beraten und Varianten vergleichen
Bei einem geplanten Heizungstausch sollte die Verwaltung den Eigentümern belastbare und vergleichbare Entscheidungsgrundlagen vorlegen. Ein Variantenvergleich sollte nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch folgende Punkte enthalten:
- Einbau-, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten
- voraussichtlichen Energieverbrauch und Nutzungsdauer
- CO2-Kosten und mögliche Netzentgelte
- Mehrkosten aus der Bio-Treppe
- notwendige Umbauten und technische Voraussetzungen
- Fördermöglichkeiten und Finanzierungsvarianten
Bei umfangreichen Maßnahmen empfiehlt sich die Einbindung eines Energieberaters oder Fachplaners. Die zugrunde gelegten Annahmen sollten in den Verwaltungsunterlagen dokumentiert werden.
Als Arbeitsgrundlage empfiehlt sich ein objektbezogener Sanierungsfahrplan. Er sollte den technischen Zustand, sinnvolle Modernisierungsschritte, die voraussichtlichen Kosten, Fördermöglichkeiten und Finanzierungsvarianten übersichtlich darstellen.
Beschlüsse der WEG vorbereiten
Über den Austausch einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Die Verwaltung bereitet die Entscheidung vor, entscheidet aber nicht eigenständig über die Heizungsart.
Ein Beschluss sollte eindeutig festlegen:
- die ausgewählte technische Variante und das konkrete Angebot
- den Kostenrahmen und die Art der Finanzierung
- den Einsatz von Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen
- die Beantragung und Berücksichtigung von Fördermitteln
- die Vollmachten der Verwaltung zur Beauftragung und Umsetzung
- Planung, Bauüberwachung, Abnahme und Dokumentation
Bei größeren Projekten kann zunächst die Planung und Variantenprüfung und anschließend die konkrete Auftragsvergabe beschlossen werden.
Für die Eigentümerversammlung sollte zusätzlich eine verständliche Gegenüberstellung der Heizungsvarianten, eine Beschlussvorlage mit Zeitplan und eine kurze Zusammenstellung typischer Rückfragen der Eigentümer vorbereitet werden.
Heiz und Betriebskostenabrechnung anpassen
Die Abrechnungssysteme müssen künftig zwischen Bestandsheizungen und nach dem GModG neu eingebauten fossilen Heizungen unterscheiden. Gesondert zu erfassen sind insbesondere:
- Netzentgelte
- CO2-Kosten
- Kosten des fossilen Brennstoffanteils
- Mehrkosten des biogenen Brennstoffanteils
- gesetzlich geltende Aufteilungs- und Begrenzungsregeln
Energieversorger und Abrechnungsunternehmen sollten frühzeitig aufgefordert werden, die erforderlichen Kostenbestandteile getrennt auszuweisen. Fehlende Angaben oder eine falsche Kostenverteilung können Kürzungs- oder Rückforderungsrechte von Mietern auslösen.
Für die praktische Umsetzung werden ein Rechenbeispiel für die 50/50-Aufteilung, eine eigene Abrechnungsposition und die Nachweise des Brennstoff- oder Wärmelieferanten benötigt.
Beispiel: Betragen die nach der Sonderregelung hälftig zu verteilenden Kosten 1.000 Euro, entfallen grundsätzlich 500 Euro auf den Vermieter und 500 Euro auf die Mieterseite. Die konkrete Umlage innerhalb des Objekts richtet sich anschließend nach den maßgeblichen Abrechnungsregeln.
Vermietete Eigentumswohnungen
Bei vermieteten Einheiten sind WEG-Recht und Mietrecht getrennt zu betrachten. Ein Beschluss der Gemeinschaft oder eine Sonderumlage berechtigt den vermietenden Eigentümer nicht automatisch zu einer Mieterhöhung.
Vor einer Modernisierungsmieterhöhung müssen insbesondere Fördermittel und ersparte Erhaltungskosten abgezogen werden. Kosten für Reparaturen oder den Ersatz verschlissener Bauteile sind nicht als Modernisierungskosten umlagefähig. Die Verwaltung sollte Rechnungen, Förderbescheide sowie Modernisierungs- und Erhaltungsanteile deshalb nachvollziehbar aufbereiten.
Für die weitere Bearbeitung sind ein rechtlich geprüftes Musterschreiben, eine aktuelle Übersicht der anwendbaren Kappungsgrenzen und eine nachvollziehbare Kostenaufstellung je Wohneinheit erforderlich. Dadurch lässt sich die Maßnahme gegenüber Mietern verständlich und prüfbar begründen.
Energieausweise verwalten
- vorhandene Energieausweise objektbezogen erfassen
- Gültigkeitsdauer regelmäßig überprüfen
- digitale Ablage und schnelle Bereitstellung sicherstellen
- bei Neubauten und größeren Sanierungen rechtzeitig einen Bedarfsausweis beauftragen
- bei Vermietung, Verkauf und Immobilienanzeigen die Pflichtangaben prüfen
Zusätzliches Landesrecht prüfen
Neben dem GModG können landesrechtliche Solarpflichten, die Landesbauordnung, kommunale Satzungen, die örtliche Wärmeplanung und Denkmalschutzbestimmungen gelten. Für jedes Gebäude ist daher eine objektbezogene Prüfung notwendig.
Sofortmaßnahmen für die Verwaltung
- 1Alle Heizungsanlagen und Einbaudaten in den Objektstammdaten erfassen.
- 2Nach dem 29. Juli 2026 eingebaute fossile Anlagen gesondert kennzeichnen.
- 3Fristen und Quoten der Bio-Treppe objektbezogen hinterlegen.
- 4Brennstoff-, Liefer- und Nachhaltigkeitsnachweise dauerhaft ablegen.
- 5Energieausweise und deren Gültigkeit überprüfen.
- 6Abrechnungsprogramme auf neue Kostenarten und Verteilungsschlüssel vorbereiten.
- 7Von Versorgern eine getrennte Ausweisung der Kostenbestandteile verlangen.
- 8Vor einem Heizungstausch technisch und wirtschaftlich vergleichbare Angebote einholen.
- 9Fördermöglichkeiten vor Beschlussfassung und Auftragserteilung prüfen.
- 10Beschlüsse ausreichend bestimmt und nachvollziehbar formulieren.
- 11Modernisierungs- und Erhaltungskosten bei vermieteten Einheiten trennen.
- 12Bei Nichtwohngebäuden die Pflicht zur Gebäudeautomation prüfen.
- 13Bundesrecht, Landesrecht und kommunale Vorgaben gemeinsam beachten.
- 14Sanierungsfahrplan, Beschlussvorlage und Zeitplan als Standardunterlagen vorbereiten.
- 15Rechenbeispiel, Abrechnungsposition und Musterschreiben für Mietobjekte bereithalten.